城市更新，已成为城市发展的常态。2024年，我国城镇化率达到67%，即将迈入70%平稳发展的成熟阶段，这标志着城镇化进入了“下半场”——城市发展模式正从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”；城市发展重点不再是盖新房、建新城，而是要研究如何把已有的老空间用好，让其发挥新价值。
这一转变，使城市更新从空间更新，上升为城市高质量发展的重要支撑。2024年，全国有6万多个城市更新项目在进行，投入约2.9万亿元，已有28个城市成立了城市更新基金，总资金规模达4550亿元。同年底的中央经济工作会议还提出，要新增100万套城中村和危旧房改造，给“白名单”项目的贷款额度增加到4万亿元。很明显，城市更新已经成为拉动内需的重要力量。2025年，中央城市工作会议和《关于推动城市高质量发展的意见》等政策文件，更明确了城市更新的发展方向：它是推动城市发展方式转变、优化城市功能、提升城市实力、建设创新城市的重要抓手。
而上个月底，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》进一步强调“大力实施城市更新”，将其列为“深入推进以人为本的新型城镇化”的重要任务，这不仅与此前政策导向一脉相承，更明确了未来5年城市更新的核心定位——不仅要具备宜居属性，更要承担“宜业”作用。
同时，问题也随之而来。目前的房地产市场处于深度调整期，很多城市还在忙着“去库存”，这意味着城市更新不能再成为“新库存”，“去地产化”势在必行，这使得城市更新具有了“慢资产”属性。一边是国家的高要求，一边是市场的新挑战，城市更新下一步该怎么走？要回答这个问题，我们得先弄明白一个根本性问题：城市为什么需要不断更新？
城市发展内在规律：为何“更新”是必然选择？
城市作为人类经济活动最集中的地方，它的发展并非无章可循。诺贝尔经济学奖得主保罗?克鲁格曼提出的“新经济地理学”理论，可以帮助我们理解这个规律：简单来说，城市经济总会自然形成“核心-外围”结构，这是规模、成本、人口等因素相互作用的结果。
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在城市发展初期，企业、资源、人口会不约而同地向市中心聚集。为什么呢？因为聚集能带来巨大的好处。以前运输成本高、市场小的时候，工厂、商店会分散在各个地方，离得越远，互相之间的经济往来就越少。后来运输方便了、市场变大了，企业就愿意挤到少数核心城市，因为这样能降低成本、提高效率，也就是形成“规模经济”。而且，企业聚集在一起，人才、技术、基础设施都能共享，知识也能互相传递，这又会吸引更多人，城市的核心竞争力就这么形成了。这时候，周边的“外围”区域发展就相对较慢。
2. 离心力：为什么人们又想“逃离”市中心？
核心区聚集到一定程度时，问题也随之而来。房价、租金越来越高，交通越来越堵，环境污染和通勤压力也让人不堪重负。当这些聚集带来的“成本”，超过了它带来的“收益”时，一部分企业和居民就会开始向成本更低、环境更好的外围区域迁移。这时，核心区的吸引力就会下降，甚至可能出现“空心化”的风险。
3. 城市更新的角色：打破失衡，创造引力
当城市的核心区，因为产业外迁、人口流失失去吸引力时，就必须采取行动。城市更新，本质上就是应对这种情况的有效策略——通过改造物理空间，培育新产业、新功能，形成新的“向心力”，吸引人才、企业、资金“再集聚”。这种“集聚—扩散—再集聚”的动态循环，正是保持一座城市长久活力的关键，也是城市更新底层的经济学逻辑。这里多说一句，这种“集聚—扩散—再集聚”的动态循环，也是都市圈能发展起来的关键，中心城市的强弱，决定了都市圈的强弱。
听起来可能有点抽象，我们来看看世界级城市伦敦，是如何通过一次次的更新，来维持其全球竞争力的。
伦敦，一部与经济转型紧密相连的更新史
伦敦作为世界级大城市，它的城市更新史，就是一部经济转型史，经历了从“疏解”人口产业，到“再集聚”新动能的转变。
1. 制造业时代的“疏解”
19世纪末到20世纪中叶，伦敦是全球制造业中心，它的道克兰港区是当时世界最大的港口（含8个港区，约14平方公里），提供了数十万个工作岗位。但人多、厂多，城市病也来了：住宅紧张、污染严重、成本上升，基础设施也跟不上城市发展速度。于是，伦敦建设环城绿带限制城市发展规模，在周边建卫星城，把人口和工厂搬到郊区，以缓解核心区压力。
到了20世纪下半叶，制造业纷纷搬到亚洲，伦敦的港口也不能满足大吨位集装箱船的运转要求，逐渐荒废，城市内出现大片废弃的港区和工厂，伦敦经济陷入了困境。70年代，伦敦出台《内城地区法》，把发展重心放回中心城区，并成立了伦敦码头区开发公司，专门负责改造港区。但当时，伦敦还没找到新的产业方向，更新主要是盖房子，通过“虹吸”周边新城人口填充，这些举措并没有从根本上解决城市缺乏经济动力的问题。
2. 金融产业的“集聚”
转机出现在上世纪80年代。在撒切尔政府的主导下，伦敦进行了一场“金融大爆炸”改革，大幅放宽金融管制，吸引全球资本涌入。伦敦虽然失去了航运市场优势，但大量与航运相关的金融、保险、仲裁机构还在。这场改革让它们迅速集聚并壮大，一下子发展到5000多家。与此相配套的，是道克兰港区的大规模更新，如金丝雀码头这个曾经的废弃港口，一跃成为与伦敦金融城并驾齐驱的新金融中心，创造了超过10万个高薪岗位，成为伦敦金融服务业发展的加速器。
3. 知识经济时代的“再集聚”
进入21世纪，全球金融业也开始向亚洲倾斜，特别是2008年的金融危机，让伦敦意识到过度依赖单一金融业的脆弱性。于是，伦敦再次调整方向，将目光投向了知识经济，包括文化创意和科技创新。
伦敦提出了“创意之城”的定位，着手改造老城区。比如伦敦老城区的克勒肯韦尔，更新后聚集了200多家建筑事务所、80多家设计公司，创意企业密度比伦敦其他地方都高，这里的设计周还成了全球知名的行业活动。再比如伦敦西区，围绕戏剧产业做更新。一开始主要靠政府补贴戏剧业，看起来像是“赔本买卖”，但实际上，更新后的西区激活了摄政街、牛津街等老商业区的消费活力，还带动了Soho区的多媒体产业发展，让西区从“夜店经济”变成了更有经济带动力的“夜经济”。而且，创意经济的一些生产环节，如创意产品制造、戏剧服饰和场景制造等，扩散到了伦敦都市圈甚至伯明翰，形成创意经济的协同发展。
只有创意经济还不够，这填补不了金融业衰退的缺口。2010年，卡梅伦政府提出发展科技产业，计划4年内建设一批技术创新中心。伦敦又开始围绕科技创新做更新：如2012年奥运会举办地利亚山谷地区，通过更新，从荒废工业区变成了科技创新区；曾经多次更新失败的东伦敦地区，这次围绕科技产业通过改空间、改环境、改服务、改机制，成功吸引了1600多家科技企业聚集，成为“欧洲小硅谷”。
更重要的是，伦敦的科技产业开始向周边扩散，带动了都市圈内的雷丁、米尔顿凯恩斯、哈罗等小城市发展，并形成了以伦敦为核心的M4、M11等科技走廊。不止伦敦，纽约、东京的经济发展也遵循着“核心-外围”的规律，城市更新是它们每一次“重启”中心活力的必选动作。这些城市的发展规律，还揭示了一个更深层的道理：成功的城市更新，绝对只不是空间更新，而是要与城市的经济转型紧密结合，成为下一个“风口”，并为之提供匹配的空间和土壤。
我们深入这些城市的更新底层，会发现这些城市的每一轮更新，始终是围绕“人”——从作为“劳动力”的工人，到作为“知识经济”的创新者，再到作为“消费力”的市民，城市更新始终围绕着如何吸引他们聚集，如何留住他们展开。
中国城市更新的特殊性与三大挑战
当然，我们不能简单照搬国外的经验。中国的城市发展有其独特性，也面临着不同于西方的挑战。在推进城市更新时，我们必须警惕三大“误区”。
1. 警惕“脱实向虚”的产业更新
无论是伦敦还是纽约，它们的更新始终伴随着“去工业化”的进程，也就是制造业外迁，提升服务业占比。可中国不一样，我们有全球最完整的工业体系，2023年中国制造业增加值占全球比重达30%以上，稳居全球制造业第一大国地位。据国际机构预测，随着产业升级和数字化转型的持续推进，到2030年这一占比有望提升至35%以上。
不久前的十五五《建议》，更是将“建设现代化产业体系，巩固壮大实体经济根基”列为首要任务。同时，我国服务业发展很快，但很多服务业都是为制造业提供服务，比如研发、物流、售后等等（生产性服务业）。所以，我国一直警惕产业的“脱实向虚”，发展制造业的根基从未动摇，制造业成为实现高质量发展的基础。
因此，中国的城市更新，特别是有着雄厚产业基础的城市，绝不能简单地“腾笼换鸟”，把产业一刀切地迁出城市，而是要和再工业化、产业升级结合起来，让制造业升级为城市新动能。
2. 避免“网红化”的短视行为
多数城市更新中，拆除重建的项目只占15%左右，更新主要以改造环境、提升功能为主，使得一些项目的“公益”属性偏重。这会让市场投资者觉得投资回报少，导致投资意愿不大，而已经“入场”的国企、城投公司则因回款周期长、资金回笼慢，发展压力巨大。于是，有些更新项目就想依托“网红”打法快速提升业绩——通过复制“爆款项目”、引入网红品牌等，激发大众情绪吸引流量，再进行流量变现。但这些网红项目是依靠“打卡”撑着，缺乏“实体”的内容支撑，而且大众情绪来得快去得更快，很容易陷入“火一阵就凉”的循环：游客来一次就不想再来，流量越来越少，最后运营不下去。
3. 重新认识“密度”的价值
长期以来，很多城市在规划中，倾向于控制中心城区的密度，认为把功能和人口均匀分散更合理。但大量研究表明，这可能是一个误区，过于分散会让很多区域之间陷入“离得越远，经济往来越少”的困境。比如《城市的胜利》《向心城市》，都得出了共同结论：城市密度高，人与人之间的交流、合作就更方便，分工就更细，需求就更多，就能创造更多财富。决定交流成本的是距离，决定产出质量的是交流次数。好比一名外卖小哥，同样是1小时，他在高密度区域能送15-20单，但在分散的区域可能只能送3-5单，配送成本也从5-8元飙升至15-20元。也就是说，一些行业特别是服务业，在密度不足的区域很难发展，更难壮大。
我们或许会认为，发达的互联网让面对面交流变得不那么重要了。但这其实是一种错觉。互联网解决了信息传递的效率问题，却无法替代面对面建立的信任。人类沟通中，超过70%的信息来自非语言的互动——一个眼神、一次点头、一个微表情，这些都是建立深度理解与信任的基石，也是线上沟通无法完全捕捉的。越是需要创新的复杂合作，就越依赖这种高质量的线下交流。而物理上的邻近性，正是这一切发生的前提。日本东京就非常善于利用密度。它通过交通枢纽为核心的TOD模式（以公共交通为导向）更新建设，将商业、办公、文化、娱乐等功能高密度叠加，形成一个个充满活力的“都市核”，这些TOD既是产业中心，又是消费中心。而且每个TOD都有自己的特色，比如潮流、科技、二次元，避免了同质化竞争。
总之，城市更新要合理控制密度，而不是一味降低密度。国务院前不久出台的《关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》中，有10个区域成为要素市场化配置试点，其中涉及土地、制度、创新等等。其本意就是让市场来决定资源怎么分配，而不是靠行政命令，这也为城市更新密度的突破，提供了市场化的探索。
重新认识城市更新的深刻内涵
城市更新，已经成了全球城市发展的常态。新经济地理学告诉我们，城市经济是在“聚集—扩散”的循环中不断发展。而城市更新，是这一循环中“承上启下”的关键一环，其作用已远超“空间更新”的维度，它将深刻的影响着城市经济系统的运转。
这就要求城市，必须从更宏观的经济规律出发，从更微观的人本需求入手，通过生产、消费、生活的“三重更新”，提升城市的综合竞争力。总之，城市更新是促进城市转型发展的关键抓手。只有把更新做实、做深，才能让产业更集聚、消费更丰富、生活更舒心，才能真正实现城市的高质量发展！