新挑战：以土地金融为核心的模式走到尽头
去年年底，城镇化率的数据为65.22%，就建成区规模来看似乎又超过65.22%，因为如果按人均用地100平米来计算，实际我们的城镇空间已经能容纳80%以上的人口。
在国际上城镇化率到了70%-80%，在欧洲和美国叫城市化，我们叫城镇化的转折点。因为在此之后就会出现城市化和城镇化放缓的平台期。我们这个平台期是提前到来了呢，还是进行非常乐观的城市化增长？这是值得我们思考的问题。
这时候城市存量空间和土地价值非良性竞争就开始出现了。过去40年中快速城市化——每年1.5%的速度的城镇化，（城镇化率）从17%发展到65.22%，基本是以土地出让方式所形成的城市化，推动了基础设施建设和大量投资的拉动。
我们现在来审视，以土地金融为核心的发展模式似乎已经到了一个瓶颈或尽头，我们有不同的论点。
有一个词叫“中国楼市的信仰”，是哪儿呢？是上海。上海的学区房和上海房产泡沫在被疯狂地挤压着。深圳楼市整体价格已经回到了2018年，其他城市其实也都会出现这种状况，包括昆明（住宅成交均价）已经两年新低，而且土地是全部底价成交。
刚才说的成交更多是以住宅为主，其实写字楼也出现这样的状况。二季度时，北京甲级写字楼吸纳量是负数，金融街、CBD、中关村等都是负值。在北京，据统计，除了丽泽（金融商务区）以外其他基本都是下跌的。
上海也是如此。上海二季度吸纳量15万平方米，目前它的吸纳量基本还是平稳的状态，据预测，2023-2024年，由于新增供应量大幅入市，它的空置率和租金都开始要进入到一个下行通道当中。所以，我们要关注到一些经济数据。
今年第三季度美国的经济数据出来了，美国GDP增速达5.2%。是不是美国就一枝独秀呢？看美国写字楼的空置率也在19%左右，这就搞不懂了，为什么美国的经济总量在这么快速增长的情况下（写字楼）空置率也这么高呢？
我们可能不是从经济本身来看，有可能是由于科技、生活的模式和办公模式造成了这种形势的出现。
新挑战：居民消费力下降是不争的事实
从消费导向和生产导向的产业路径来看，“三二一”这种态势已经开始固化下来，形成社会的主流。我们国家第三产业是2014年全面超越第二产业。一经超越之后，就不可能再回到从前了。
所以，服务业已经成为GDP的主要贡献来源，在2020年初，虽然服务业受到疫情的一些影响，但整体上看，中国已经进入到第三产业拉动整个经济发展的阶段，它的增加值，吸纳的就业人口远远超过第二产业。
所以，今年开始和去年，国办、中办推行了一系列的政策文件，要推动和恢复扩大消费。今年我还参加了中央的一个调研组到上海、长三角地区进行调研，目的是如何更好地推动消费的增长。
但是我们看到，这些数据回来以后怎么样呢？实际目前消费者对于大宗商品（大件）的支出还是呈现出比较谨慎的态度，包括一些指标——家用电器、汽车等等，整个消费还不是很理想。
整体居民消费力处于不争之事实——就是在下降的态势当中。北京一系列商圈的打造，比如北京有四个层级的商圈：国际级的，包括王府井、三里屯、国贸、SKP；国家级的，包括前门、西单等等；地区级的/区域级的海淀、金源茂以及社区级的。
虽然商圈客流量在上升，但人均客单价均有所下降，包括这次黄金周指标出来以后，游客的数量是在上升的，已经恢复到疫情之前，但客单价在下降。
所以，我们就判断到底要开始关注生产性消费，还是要开始关注生活性消费。在欧洲、美国世界城市发展趋势当中可以看到，有个大的趋势，第二产业和它的生产性消费得到了更多的关注。再回来看我们的城市如何健康地发展。第二产业是城市经济的根基，这个论断已经重新出现。
大家都知道，纽约是金融型城市，主要以股票为主，伦敦也是金融型城市，主要是债券和金融衍生业，让他们站上世界之巅。纽约第二产业1950年以后开始进入到下行通道，最高时流失了95%的第二产业就业人口。
但是今天的纽约制造业重新在爬坡，就是它的第二产业。纽约现在新的统计（发现）第二产业创造了53万个工作机会，而且它的工资中位数是5万美元，5万美元还是比较理想的工资（中位数），这里吸引了大量新的移民，一半以上是出生在非美国的美国人。所以，我们要看到第二产业在城市当中是什么样的作用。
纽约是什么样的第二产业？还是原来的钢铁、造船吗？很多大的船舶制造基地原来也在纽约。我们能看到，它是将制造业、新技术和新的社会发展需求密切相结合起来。它是试图创造更好的、更新的、更多的工作。所以，这十年，纽约出台了什么样的政策呢？就是城市工业产权，他要投资4.42亿美元。
此外，城市发展的不确定性还体现在，城市发展动力不足与人才吸引力下降的问题。在65.22%的（城镇化率）数据上，我们会看到一些什么？还是会一骑绝尘地往前冲吗？每年以5.5%的速度增长吗？这当中我们看到一丝隐忧，可能出现逆城市化现象。
我们的逆城市化和欧洲的逆城市化实际是不一样的。逆城市化，我们说是人口分散的过程，是从高度的密集向低度密集变化的过程。从2022年人口排名增量的城市来看，几乎所有的城市都在增量的，城市人口新的增量都在减，甚至有些城市出现了负数，当然有些是政策性的。
新增量：制造业正向超、特大城市回流
如何寻找新的城市价值增量，首先要看到第二产业对城市的驱动作用。“十四五”（规划）和去年的“两会”等都提到了增强城市制造业竞争力的问题，国际上也出现了制造业回流。制造业回流有几个趋势——
一是流向了具有传统制造业优势的中小城市；二是流向了大城市，特大城市或者超大城市。这好像不太容易被理解，但这确实是发生了的一个趋势。
比如，伦敦在2021年就提出工业建筑面积零减量，它规定在市区大型商业开发当中要混合工业空间，而且美国出现了“工匠分区法”，就是把一些轻型制造业嵌入到城市当中，而且已经得到了一些效果，包括一系列初创企业在那边落户。欧盟也提出了发展“生产性城市”的概念。
“纽约制造”（Made in NYC）的发起者说，都市制造业是让我们慢慢摆脱经济衰退的良方，想要创造工作机会，一定要有坚实的制造业基础。这个制造业不是传统的制造，而是一些高附加值的，能够重塑社区活力的制造业。
日本最近似乎已经走出了20-30年的发展陷阱，它的股市、就业岗位几乎是一飞冲天。现在年轻人是被岗位所抢的，而不是年轻人要去找工作。日本创造了一种“町工厂”的概念。“町”就是我们的街道办事处，就是在东京重新创造了“街道工厂”。
“街道工厂”是我们改革开放初期为了解决知青就业问题所创造的一些就业机会，那叫街道工厂，居然在日本出现。但它是属于小规模、高附加值的，而且其中有很多隐形的冠军。正是因为规模小，术业有专攻，町工厂基于邻里间熟人网络本地化形成的产业链。在日本，大田区是“町工厂”最密集的区域。
服务业分为生产性服务业和生活性服务业。美国有两个数据，虽然美国服务业占到了80%，但在80%里的70%是生产性服务业，是和制造业直接相关的。这么来算其56%的服务业实际是和美国25万亿GDP相关的。这是一个非常不得了的数据，不都是麦当劳和肯德基，他有大量服务业是和生产相关的，就是13亿美元和制造业相关的。
而我们的服务业当中，生活性服务业远远超过生产性服务业，大概高20%左右。这就是我们的差距，我们要去追的，要去诊断的。
新增量：科技不在科技园区，而在市中心
寻找城市价值增量，还体现在科技回归都市。我们说北京是三城一区，但说怀柔、昌平这些区域，是不是符合世界城市对于科技发展的趋势？我认为，我们要在北京的基础上放眼看到世界的发展。从世界来看，很明显的趋势，科技不是在科技园区里了，是在市中心，就在你边上，就在你家门口，就在窗户外面。这是一个大的趋势。
比如纽约的硅巷，经过将近二十年的发展，成为仅次于硅谷第二大科创企业聚集区，初创企业超过惊人的9000多家。比如波士顿，随着40年前生物制造等产业的兴起，波士顿在MIT的边上成立了430多家公司，带来了11万个研发岗位、300万平方米的实验室面积。这些数据都是非常惊人的。
今年还有个比较重要的信息，上半年城镇青年（16-24岁）失业率不公布了。由于现在信息不完整，假设在青年失业率达到20%的情况下，我们应该让他们做什么样的工作？
我们看到一个非常可惜的现象，大量的青年劳动力进入到外卖、快递和网约车的行业当中。而且有的专家认为，这些行业是非常良好的劳动力蓄水池。我们经过反思认为，这是个伪命题。如果大量的青年进入到这些行业将会对未来中国5-10年的发展带来巨大的潜在风险。
今年的高校毕业生已经达到了惊人的1179万人，人口的老龄化已经在逐步爬升。如何能够支撑中国未来工业和制造业的发展，这是需要我们反思的，就是在他们现在还仍然可以吸收知识时可以提供发展吸收他们职业所需要的技能。
此外，还要重视城市经营实现精明增长。城市从土地金融时代要进入城市运营的时代，一方面新的购物中心在不断地新建，另一方面旧的购物中心在不断地关门。实际从城市发展当中要关注到全生命周期的专业运营能力，从数量开始关注到质量，运营要前置。运营的前置是一切设计的基础。
要搭建全周期、全业态、全流程的城市运营模式。北京有个非常著名的成功案例郎园，很偏僻，但它成功吸引了全国影视剧制作65%的份额，非常之偏远，但非常之成功，为什么成功？就是运营前置。
新趋势：从“城市更新”迈向“城市复兴”
在通信技术影响下，城市聚集结构呈现“优势集聚，整体分散”的现象。原来我们说的“田园城市”的图景就有可能实现，因为传统功能边界会变得更加模糊，而且空间功能会更加复合化。
从摊大饼的圈层式走向网络化的城市空间结构，原来我们说城市空间是摊大饼，从几环到网络化的结构。为什么美国经济这么快速发展的时候（房屋）空置率这么高呢？很可能是传统通信技术对区位理论带来冲击所形成的这么一个结果。
还有大家都在刷短视频，短视频成为生活当中的一部分，但对传统生活会带来新的冲击。经过统计，现在人均短视频刷168分钟，每天3个小时。这3个小时就造成我们形成足不出户的生活方式和体验，这带来非常重大的，对原有空间城市结构的冲击。
根据36氪报道的数据，全国近240万家的实体店关闭，这不能都归咎于直播带货，但直播带货是重要的始作俑者，约占全国实体总数的10%，造成的失业是300万人之多。有个统计，当电商用户数每增加1%时，当地的店铺数就会以0.16%的速度在减少。这是我们必须要面对的一个现实。
在这种情况下，我们如何看待城市更新？我们说城市更新不足以面对未来城市带来的挑战。所以，我们提出“城市复兴”的理论。
城市复兴和城市更新最巨大的不同，就是“城市更新”是50年代的概念，只针对城市的物质发展空间，是远远不足的，“城市复兴”的理论是物质空间、科技创新、产业经济、社会活力和文化传承。所以，我们要重新面对城市复兴的时代，要面对挑战。
（作者系中国科学院大学讲席教授、人居科学学院院长，北京市建筑设计研究院总建筑师）